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Den Ertragswert einer Immobilie ermitteln

Montag, 14. Oktober 2013 | Autor:

Um einen guten Überblick über die Rentabilität eines Objektes zu erhalten, kann man als Laie den Wert einer Immobilie nach dem Ertragswert (§§ 17-20 ImmoWertV) berechnen.

Ertragswert berechnen ist einfach

Um diesen Wert zu ermitteln, müssen Sie die monatliche Nettokaltmiete mal 12 multiplizieren. Dann erhält man die sog. Jahresnettokaltmiete. Kosten für die Heizung und andere Nebenkosten werden so nicht in der Renditeberechnung berücksichtigt.

Wenn eine Wohnung nach dem sog. Bruttokaltmietvertrag vermietet sein sollte, müssen Sie einen Anteil vom 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für die entstehenden Betriebskosten von der Bruttokaltmiete abziehen. Mit diesen Zahlen können Sie dann den Ertragswert einer Immobilie berechnen.

Als weiteres multiplizieren Sie die errechnete Jahresnettokaltmiete mit einem bestimmten Faktor. Man kann sagen, dass der Faktor 12 einen günstigen Wert darstellt und der Faktor 18 einen relativ hohen Wert für einen potenziellen Käufer darstellt.

Ein Beispiel:
500 Euro Kaltmiete x 12 = 6.000 Jahresnettokaltmiete.
Der Ertragswert der Immobilie wäre mit dem Faktor 12 und 72.000 Euro eher günstig, mit dem Faktor 18 und 108.000 Euro dann relativ hoch angesetzt.

Der angesetzte Faktor hängt von verschiedenen Kriterien ab:

– von der Lage der Immobilie
– der allgemeinen Marktlage
– von der Annahme ab, wie sich die Mieten in Zukunft entwickeln werden

Andere Faktoren können auch wichtig sein

Der Wert einer Immobilie hängt jedoch nicht nur von dem Ertragswert ab. So gibt es weiter Werterhöhende und Wertmindernde Faktoren bei der Immobilienberechnung.

Als Aussage kann man sagen, dass die Ertragswertberechnung für Menschen mit einem geringen Anteil an Eigenkapital ein wichtiger Faktor ist, da so dann die langfristige Finanzierung der Immobilie auf sicher Füssen steht. Daher sollte man immer den Kaufpreis und den Ertragswert einer Immobilie miteinander vergleichen. So hat der Ertragswert ja eine gewisse Bandbreite, die entstehen kann und so können Sie selbst entscheiden, ob der veranschlagte Kaufpreis dem Wert der Immobilie gerecht wird.

Es gibt noch andere Berechnungsverfahren:

• Vergleichswertverfahren und Bodenwertermittlung (§§ 15-16 ImmoWertV)
• Sachwertverfahren (§§ 21-23 ImmoWertV)

Ein Profi kann den Wert genauestens ermitteln

Sollten Sie lieber auf der sicheren Seite stehen wollen, so ist die Hilfe eines Fachmannes nötig. Der Immobilienmakler Karodi aus Sankt Augustin bei Bonn ist einer dieser Fachmänner. Immobilienmakler Karodi führt eine objektive Wertermittlung gemäß der gesetzlichen Immobilien-Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zur Bestimmung des Verkehrs-/Marktwerts nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) durch. Dabei wird die Firma Karodi noch andere Marktdaten in die Berechnung mit einbeziehen.

– Bodenrichtwerte
– Marktanpassungsfaktoren
– Liegenschaftszinssätze usw.

Diese werden durch bereits getätigte Verkäufe des örtlichen Gutachterausschusses ermittelt und bei der Berechnung berücksichtigt. Hier ist es von Vorteil, dass es eine gesetzliche Verordnung für die Kaufpreissammlung und die Auswertung der bereits in der Vergangenheit getätigten Transaktionen durch den örtlichen Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde gibt.

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Thema: Recht

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