Bisher ist es ja so, das wenn die Wohnfläche weniger als 10 Prozent von der Wohnfläche abweicht, man als Mieter nichts gegen diesen Mangel tun kann. In seinem neusten Urteil vom 18.11.2015 hat das BGH (Az. VIII ZR 266/14) aber geurteilt, das es bei der Berechnung der Miethöhe nun grundsätzlich auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt.

Auf die korrekte Grösse der Wohnfläche kommt es an

Im vorliegenden Fall war die Ausgangssituation zwar eine andere, wichtig für Mieter zu wissen ist aber, das das BGH darauf abzielt, das die tatsächliche Wohnfläche relevant ist und nicht die im Mietvertrag angegebene Fläche und das die 10 Prozent Regel somit keinen Bestand mehr haben kann. Dies hat bereits die Große Koalition in Ihrer Agenda mit aufgenommen und möchte sich diesem Problem auch auf der rechtlichen Seite aus annehmen.

Weitere aktuelle Informationen finden Sie auf www.aufmassprofis.de

Nach der Wohnflächenverordnung ist bekannt, das Balkone und Terrassen in einem gewissen Umfang zu der Wohnfläche angerechnet werden und können. Das hat natürlich Einfluss auf den Mietpreis oder auch den Kaufpreis einer Immobilie. Das Thema Balkon und Terrasse ist deshalb für jeden Mieter / Käufer interessant.

Mindeststandards für Freisitze

Doch es ist erforderlich, dass ein „Freisitz“ gewisse Mindeststandards erfüllen muss, um wirklich bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden zu können.

Im konkreten Fall hatte der Kläger ein Einfamilienhaus mit Garten angemietet. Der Innenhof war dabei mit in die Wohnflächenberechnung eingeflossen, was dann auch den Mietpreis und die Nebenkosten erhöhte.
Im Nachgang entbrannte dann zwischen Mieter und Vermieter ein Streit, ob das hatte überhaupt mit berechnet werden hätte können. Der Mieter machte dazu beim Vermieter geltend, dass die „Terrasse“ ihren Zweck überhaupt nicht erfülle und wegen der erheblichen Fugengröße zwischen den Bruchsteinplatten ( teilweise bis zu fünf Zentimeter ) nicht geeignet gewesen, darauf Stühle und Tische aufzustellen. Das sei für eine tägliche Nutzung nicht praktikabel argumentierte der Mieter, was der Vermieter natürlicherweise anders sah.

Begründung des Gerichts:

Das Urteil des Landgericht Landau lautet nun wie folgt: Das Gericht bezog sich dabei auf die juristische Definition einer Terrasse. Unter einer Terrasse verstehe man einen ebenerdigen Platz, der „ausschließlich einem angrenzenden Wohnraum zugeordnet, mit einem festen Bodenbelag versehen und zum Aufstellen von Tischen und Stühlen geeignet“ sei. Im vorliegenden Fall mangelte es aber genau an diesem Punkt. Wegen der daraus resultierenden erheblichen, über zehnprozentigen Abweichens der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche, sei eine Rückzahlung der überzahlten Miete angebracht. ( Landgericht Landau: Aktenzeichen 1 S 67/14 )

Weitere Informationen zur Berechnung der Wohnfläche von Terrassen und Balkonen finden Sie unter www.aufmassprofis.de

Wohnflächen Mängel exakt berechnen

Die Wohnflächenberechnung wird in Deutschland tagtäglich unzählige Male durchgeführt und bildet dabei oft Bestandteil von späteren Finanzierungen, Darlehen aber auch bei der Feststellung von Mängeln bzgl. der angegebenen Wohnfläche in Mietverträgen. In Deutschland bestehen einheitliche Grundlagen zur Wohnflächenberechnung die seit einigen Jahren verbindlich in der Wohnflächenverordnung geregelt sind. Dennoch kommt es immer wieder zu Diskussionen und Streitigkeiten. Vor allem in den Punkten, wie und in welchem Umfang die Berechnung tatsächlich zu erfolgen hat. So entdeckt der Mietschutzverein in Mietverträgen quer durch die Republik falsche Wohnflächenangaben. Schnell ist der Verdacht vorhanden, dass die Wohnung effektiv kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Das ist umso bedeutender, da sich der Mietpreis in vielen Fällen mit der Größe in Verbindung setzen lasse. Denn gerade für die laufende Berechnung der anfallenden Nebenkosten ist die in dem Mietvertrag benannte Quadratmeterzahl ausschlaggebend. Nach der aktuellen Rechtsprechung ist eine Abweichung von bis zu 10 Prozent jedoch zu tolerieren. Erst wenn diese 10 Prozent übersteigen, muss die Nebenkostenabrechnung angepasst werden (vergl. BHG Urteil). Bei einer dementsprechenden Abweichung können überdies auch die zu viel bezahlte Miete der Vergangenheit zurückgefordert werden. In Deutschland führen Untersuchungen fast immer wieder zu dem gleichen Ergebnis. Bei mehr als 80 Prozent von Wohnungen aber auch bie Gewerbeeinheiten ist die Wohnfläche / Nutzfläche falsch berechnet worden. Die meisten Abweichungen existieren demnach bei Wohnungen im Dachgeschoss oder mit dem Dachgeschoss verbundenen Wohneinheiten (z.B. Maisonette Wohnungen). Kniffelige Punkte sind bei diesen Räumen oft die zahlreichen Schrägen als auch vorhandene Treppen. Daneben führt aber die Anrechnung von Abstellräumen oder Wintergärten in der Wohnflächenberechnung immer wieder zu Streit. Die Fehlerquote wird hier alleine bei 25 – 30 Prozent gesehen. Mieter, die selbst an der im Mietvertrag benannten Größe zweifeln, sollten sich deshalb an einen Fachmann wenden. Dafür entstehen zwar Kosten, in der Regel lohnt es sich jedoch, einen Experten zu beauftragen.

Die Wohnflächenverordnung

Maßgabe für die richtige Wohnflächenberechnung ist die Wohnflächenverordnung (WoFIV). Diese regelt die genauen Punkte. Eine Einsicht ist direkt auf den Seiten des Bundesministeriums möglich (LINK: http://www.gesetze-im-internet.de/woflv/BJNR234610003.html ). Die Wohnfläche ist grundsätzlich die anzurechnende Grundfläche.

Demnach gehören zur Grundfläche folgende Räume:

Wohnzimmer, Schlafzimmer, Esszimmer, Kinderzimmer, Flur, Diele, Nebenräume (z.B. Vorraum, Speisekammer, Schrankräume, etc.), Küche, Badezimmer und Toilettenräume.

Des Weiteren zählt zu der Wohnflächenberechnung auch: Wintergarten, Schwimmbad sowie Räume, die von allen Seiten geschlossen sind und praktisch zum gehobenen Wohnbedürfnis zählen.

Hierbei dürfen in der Wohnflächenberechnung folgende Flächen allerdings maximal nur bis zur Hälfte angerechnet werden: Terrasse, Dachgarten, Balkon und Loggia. Dazu zählen ebenfalls Räumlichkeiten, die nur eine Höhe von 1 bis zu 2 Metern aufweisen. Diese werden ebenfalls mit der Hälfte berechnet.

Folgende Flächen dürfen bei der Wohnflächenberechnung nicht eingezogen werden: Keller, Abstellraum (der außerhalb der Wohnung liegt), Waschküche, Bodenraum, Heizungsraum und Garagen.

Bei der Wohnflächenberechnung müssen ferner auch folgende Punkte abgezogen werden. Diese sorgen in der Regel für den meisten Diskussionsbedarf zwischen Mieter und Vermieter.

– Schornsteine als auch Mauervorsprünge
– Säulen, Türnischen und Pfeiler, die freistehend sind (mehr als 0,1 m²)
– Verkleidungen, Vormauern, wenn die Grundfläche mehr als 0,1 m² beträgt und die Höhe über 1,50 Meter liegt. Dazu zählen in vielen Fällen auch Raumgebilde für Installationen im Badezimmer.

Hingegen voll angerechnet werden dürfen bei der Wohnflächenberechnung Räume mit einer Höhe von mindestens 200 Zentimetern. Dazu zählen dann auch Fenster als auch offene Wohnnischen, die praktisch bis zum Boden reichen und mindestens 0,13 cm tief sind. Raumteile, die jedoch unter 1 Meter liegen, dürfen in der Wohnflächenberechnung nicht einbezogen werden.

Fazit für Wohnflächenberechnung

Wer den Verdacht hat, die im Mietvertrag benannte Wohnfläche ist falsch, sollte sich an einen Experten für die Wohnflächenberechnung (z.B. bei www.aufmassprofis.de ) wenden. Es wird grundsätzlich davon abgeraten, die Wohnung selbst zu vermessen. Das führt in der Regel zu Fehlern und wird zu dem auch nicht gerichtlich anerkannt. Neben den bereits oben benannten Punkten sind weitere bei der exakten Wohnflächenberechnung zu beachten. Zudem kommt es auch immer wieder zu Änderung der Rechtslage. Daher sollte generell ein Fachmann die Wohnflächenberechnung vornehmen, damit Sie später eventuelle Mängel auch gerichtlich durchsetzen können.

Wer seinen Traum vom eigenen Haus verwirklichen möchte und die Hürde der Finanzierung genommen hat, dem stehen noch viele weitere Herausforderungen bevor. Alleine die Planung und die nötigen Vorbereitungen bis zum Start der Baumaßnahmen nehmen mehrere Wochen, wenn nicht sogar Monate in Anspruch. Einer dieser wichtigen Aufträge ist zum Beispiel die Vermessung des Grundstücks. Wird bei der Vermessung nicht sauber gearbeitet, kann dies später schwere Folgen für den Hausbesitzer haben. So ist es in Deutschland schon oft zu Rechtsstreits gekommen, aufgrund falsch vermessener Grundstücke. weiter…